第9643章房屋中介費（無錫賣房哪個中介好）

　

房屋中介費用(無錫賣房子哪家中介比較好)

經濟觀察報記者丁：“這兩個月做的單子，幾乎每一個都要爭代理費。”重慶渝中區一家房屋中介最近很頭疼。

不僅是何，幾乎所有的券商都花更多的時間向買賣雙方解釋和協調新的代理費規則。

2月下旬，殼牌在重慶開始執行新的代理費標準，提出業主傭金不得高於總房價的1%的指導性標準，買方傭金不得高於2%。中介費由房屋交易總價的2%上調至3%，取消了原來1.5%的貸款服務費。平台上的鏈家、德佑、中環、21世紀不動產等中介公司也做了相應的調整。

業主重慶鑫鑫，最近兩次價格談判失敗。她家就在重慶來福士對麵，位置優越，很多人來看。“到最後，買家堅持要我承擔1%的代理費來討價還價，我心裏已經給了最低價。”但買家認為200萬出頭的房子總價7萬多，交易成本太高。“在我的概念裏，我報的底價就是我想拿到的錢。如果不存在，就會有成本。如果你要我付錢，那我就在底價上再加一些。”欣欣代表了賣家的普遍想法。

該經紀人表示，盡管中介費的規定已經改變，但在實際操作中情況仍然複雜。

重慶是繼深圳、廣州、成都、鄭州等城市之後，又一個將中介傭金提高到3%，采取雙邊收費的城市。

代理費的每一次變動，都牽動著不同市場主體的神經。對於購房者來說，最大的擔心是本屬於賣方的中介費轉嫁到自己身上，增加了購房成本。

租房中介費誰來出，出多少，一直備受關注。中介費好像是明碼標價的，有商量的餘地。這既是公開的，也是秘密的。

表麵上看，中介費是中介公司自己定的，但實際上，中介費受不同城市、地區和中介品牌的差異、市場交易慣例、供求關係的影響，是靜態和動態相結合、多方博弈的結果。

誰擁有定價權？

"目前，從全國來看，中介費實行市場調節價."北京房地產中介協會秘書長趙說。2014年以前，全國房地產中介服務收費由政府製定。租賃中介費不分租期長短，按半個月至一月的租金金額計收。房屋銷售按成交總價的0.5%-2.5%計算，最高不超過成交價格的3%。

2014年放開《關於放開房地產谘詢收費和下放房地產經紀收費管理的通知》，中介服務費定價權下放到省級。2016年各省逐步放開房地產中介服務定價，變為市場調節，即企業自行定價。

趙介紹，不同的企業和不同的業務有不同的定價策略。一般來說，經紀服務收費受三個方麵的影響：一是市內交易服務慣例；第二，市場是賣方市場還是買方市場；此外，中介公司的規模和市場份額也決定了其定價策略。

比如北京的小中介公司要收2%或者3%的中介費可能很難；如果企業規模足夠大，手頭有很多房子，是有可能接收的。"並不是所有的中介公司都有能力調整價格."趙對說道。

在很多城市，中介服務費的收取已經達成一定的行業共識。

北京某中介門店經理告訴經濟觀察報記者，北京的中介費分為2.7%和非2.7%兩大陣營。鏈家、麥田、中原、我愛我家、裏行等大型中介均收取2.7%；一些小中介公司收費標準浮動空間較大。“2.7陣營之外，很多都是1(百分)點，有的不到1點，給錢就幹。”店長說。

如果行業慣例確定了相對固定的中間產品

鏈家數據顯示，目前重慶二手房掛牌量超過16萬套，超過成都、上海二手房數量之和，是北京二手房數量的兩倍多。

重慶貝殼站市場負責人表示，3月份重慶二手房成交超過20萬套，房屋平均成交周期超過90天。貝殼的代理費就是在這樣的供求關係中調整的。

鏈家也回應經濟觀察報稱，單邊收費改為雙邊收費，有增加市場活躍度和交易量的考慮。“二手房一旦轉入買方市場，買方在房屋交易中就有了更大的話語權。這時候中介再向買家收費就會相對困難。”趙認為，在中介服務模式下，向有話語權的弱勢方收取中介費是一種通行做法，既能收取，又有利於房屋的流通和交易。

在上海這樣的賣方市場，向賣家收取代理費顯然很難。上海閔行區一家房屋中介表示，上海在2018年實施了雙邊收費模式，但大多數情況下，中介費都是由購房者承擔的。

一位去年開始參與上海新房搖號的購房者告訴經濟觀察報記者，同樣500萬的房子，如果選擇二手房，中介費和稅費就要超過20萬元。“新人們這麽多，不僅是因為新房單價便宜，還因為購房成本相差太大。”

多重博弈的結果

理論定價對實際交易中代理費用的定價影響非常有限。21世紀不動產中國區總裁兼首席執行官盧航表示，無論中介公司如何調整單邊或雙邊收費規定，都隻會在短期內發揮作用。經過短暫的掙紮，市場最終還是要由弱聲一方買單。

根據盧航多年的觀察，“以前在成都等城市，也有過從單邊到雙邊、雙邊到單邊的中介費折騰，其實都是短期效應。最後，代理費還是由市場決定的。”

供需的決定性作用不僅體現在不同城市，還細化到同一城市的不同區域。

南昌一家鏈家中介表示，紅穀灘新區的賣家一般需要交中介費，而九龍湖區

則大多數不出，要求“淨得”。這是由於後者的買賣交易活躍，買家多、需求量大。

而具體到每家中介和每筆交易，中介費的金額又落在了買家與中介的博弈上。選擇多、中介競爭激烈，成為買家談判的籌碼。

上述北京中介門店店長表示，雖然中介費明碼標價，在實際成交過程中，各家中介機構都會有不同程度的折扣。

盧航透露，現在市場上大多數中介實際收到的費用都在2個（百分）點左右，還有許多小型中介公司一個（百分）點也做。

趙慶祥也表示，雖然北京很多中介公司都標價2.7%，但實際能收到的各不相同。比如大公司市場占有率較高，收費較為嚴格，能收到2.5%左右，中型中介普遍在2.2%左右，小型中介1%也很常見。

多名經紀人均向經濟觀察報表示，會根據客戶個人情況的不同，給出不同程度的優惠和折扣。較大的中介公司都有自己的底價，比如貝殼平台上的德佑、合佑、中環地產、21世紀不動產等在南昌規定，買賣方各收取1個點的中介費，最低為1.5%，如果低於底線，剩下的部分則需經紀人自己補上，所以一般會”守住底線”。“底線之上則可以談，如果一處房源，很多家中介都有，那麽中介費可談的空間就大些，因為客戶的選擇權大。”上述南昌中介人士介紹。

值得注意的是，在一些市場集中度較高的城市，老百姓在買賣房屋時的選擇餘地可能會越來越少。“因為交易首先考慮的因素是房源，其次才是中介費。”趙慶祥表示。

據調查，在武漢和成都，僅某單一中介品牌的占有率可能就在60%-70%，這使得購房者喪失了一定選擇權。在北京，包括鏈家、我愛我家、麥田、金色時光、21世紀不動產等北京前十的中介，市占率也達了80%。

上述南昌中介人員透露，在其所負責的九龍湖區域，貝殼平台的中介品牌就有5個，而其他叫得出名字的不超過3個。

“我們的優勢是一個點傭金就能做，但房源方麵不如貝殼係聯盟，其他更小的夫妻店，也都以加盟的方式掛上了較大的品牌，‘小蝦米’是拿不到房源的。”該名中介人員表示。

誰分了中介費

收來的中介費都去哪了？

一位南昌貝殼係中介店長表示，每一筆傭金中，貝殼從中抽取14%的平台分成後，30%將分給房屋錄入人、維護人、實勘人等6個角色，每個角色在5個點左右；其餘部分則歸門店和賣房經紀人。不同門店規定都不一樣，賣房經紀人的分成在30%-60%不等。

如果涉及到跨品牌合作，參與分成的角色可能更多。盧航表示，中介費通常被分為4份分發到經紀人的手中，跨品牌合作多則可能有10個角色參與分成。

南昌齊家房產的一名經紀人小徐告訴經濟觀察報，“在房價高的地方，經紀人分成較多，而在標的本來就比較小的地方，金額總共還不到1萬，多方分成後我們也拿不到多少錢”。

這與國際上的做法不同。“美國的中介費兩邊分就行，中國多則可能要切成10份。”盧航介紹，中國采用的是雙邊代理製，即中國的經紀人受托於買賣雙方，而國際上慣常采用的是單邊代理製，房產經紀人隻受托於買賣其中一方，也隻為一方負責。美國的買方代理人和賣方代理人隻要撮合交易，各守各自的利益就可以了，而中國的經紀人則要代表雙方進行談判，立場很難確定。

雖然單邊代理模式在價格博弈方麵優於雙邊代理，但在盧航看來，中國收費模式目前很難向美國模式靠攏。

盧航解釋，雖然美國的單邊代理模式能為買賣雙方各自爭取最大的利益，但在中國，中介機構很難拿到獨家代理，各家中介之間競爭，房源推得也比國外經紀人積極。“而且，國內的中介費幾乎‘包圓’了房屋交易過程中的所有費用，經紀公司的交管團隊需要為房屋交易進行包括購買資質審查、房屋屬性、產權調查、計稅和資金安全等一係列服務。”而美國6個點的中介費不包括後續的交管服務，後續部分將由其他專業的公司服務，要支付包括按揭服務費、房屋檢測費等費用。“在美國，購買一套房子費用比較高，中介費和後續的交管和保障服務費，都要買家承擔。但美國的各類稅費比中國低，個人所得稅也習慣由賣方承擔，情況不一樣。”盧航說。

盡管如此，盧航認為，中國的中介模式仍有需要改善的地方：在美國的房產交易中，保險公司提供的產權保險能把交易中的所有風險兜住。“在中國，隻有將資金打入監管賬戶這一種做法，願意這樣做的客戶還隻有20%左右。這意味著，一旦出現巨大的損失，隻能由中介公司先行托底。”

趙慶祥也認為，目前由中介公司墊資賠付的方式，無形中推高了中介公司的成本和中介費用。

鏈家數據顯示，截至2021年2月，鏈家為客戶購房風險兜底已累計賠墊付14萬筆，支出達25億元。

在規避風險方麵，一些大的中介公司可能會推出一些安心保障服務機製，而收費低的公司則有所欠缺。趙慶祥表示，“收費和成本在這，費率在1%或者更低的中介，確實難做到，也賠不起”。

盧航認為，目前市場上收費高低都存在合理性。“如果想圖個安心，最大程度規避風險，那就選擇費率較高的大中介，如果自己願意耐心把整個交易都摸清，也願意承擔風險，那就可以選擇小中介，確實可以省點錢。這是一個

本文到此結束，希望對大家有所幫助呢。

• 
•